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MERCATO IMMOBILIARE, BILANCIO E PREVISIONI FIMAA

Crescono in media del 5% nel 2018 le compravendite immobiliari residenziali, nelle grandi città, nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori italiani, rispetto all’anno precedente.

 

Ma l’andamento di compravendite e prezzi degli immobili non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dei valori dell’1,4%, con ribassi fino al 2,4% se si considerano le città minori (non capoluogo di provincia). È quanto emerge dai dati preconsuntivi del mercato immobiliare residenziale, relativo all’anno 2018, raccolti dall’Ufficio Studi Nazionale Fimaa - Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (12mila agenzie immobiliari associate per oltre 40mila operatori) aderente a Confcommercio-imprese per l’Italia.

 

Le risposte fornite dagli operatori FIMAA (attraverso un questionario online) hanno permesso di tracciare un quadro congiunturale e significativo del mercato immobiliare del 2018, suddiviso per grandi città (con più di 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia intermedi (con popolazione ricompresa tra i 100.000 e 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) e città minori (non capoluogo di provincia).

 

Lo studio, che riporta anche le previsioni del mercato per il 2019, è riferito per l’86,9% ad abitazioni usate e per il 13,1% ad abitazioni nuove. L’indagine rivela, per il 2018, uno sconto fino al 12,5% rispetto al prezzo di vendita richiesto e un tempo medio di 7 mesi per collocare una abitazione sul mercato. La tipologia di immobile più richiesta? Il trilocale nei capoluoghi di provincia; residenze con superfici maggiori nei comuni minori (non capoluogo di provincia). 

 

Previsioni per il 2019: A patto che le aspettative per il PIL non risultino disattese e rimangano positive anche per il 2020, per il 2019 si prevede una crescita media del numero delle compravendite residenziali di circa il 9% rispetto all’anno 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti e nelle città non capoluogo. I prezzi degli immobili resteranno stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita, mentre saranno in calo sulle restanti aree minori. La domanda del prodotto usato, in rapporto alla prevalente offerta, potrà produrre un’ulteriore contrazione dei prezzi a vantaggio degli acquirenti.

 

Trento, Bari e Napoli guidano la graduatoria decrescente delle variazioni annuali del numero di scambi, con aspettative di recupero rispetto ai giudizi formulati nel I semestre dell’anno: rispettivamente guadagnano ben 19,5 e 14 posizioni. All’opposto Pisa, Roma, Milano e Trieste hanno peggiorato il clima di fiducia sul numero di scambi. Si trovano al 6° e 7° posto nella classifica. 

 

La classifica delle variazioni annuali dei prezzi medi delle abitazioni vede in testa Piacenza (che guadagna 3 posizioni rispetto ai dati raccolti il periodo precedente), seguita da Bologna (che perde la prima posizione) e Venezia (guadagna 5 posti in classifica). Agli ultimi tre posti della graduatoria Trento (-16 posizioni), Genova (-18 posizioni) e, ultima, Taranto (che perde una posizione). La quota di appartamenti nuovi sul totale delle compravendite è più alta a Bologna (+14 posti nella classifica rispetto al sentiment del I semestre 2018), seguita da Cagliari (+3 posizioni) e Modena (stabile). Pochi appartamenti nuovi sono scambiati invece ad Agrigento (+2 posizioni), Taranto (-1 posto) e Imperia (che perde ben 9 posizioni). 

 

A Milano (stessa posizione della precedente indagine), Cagliari (+3 posizioni) e Trieste (posizione immutata rispetto al I semestre 2018) si vende una casa in minor tempo. All’opposto occorre un più lungo tempo medio a Piacenza (-15 posizioni), Cremona (-16) e Agrigento (che perde 5 posti in classifica). [Tavola 9] La graduatoria crescente degli sconti percentuali sui prezzi di offerta decreta al comando Milano (stessa posizione della scorsa rilevazione), seguita da Cagliari (che guadagna ben 12 posizioni) e Cuneo (+2). Agli ultimi posti Bari (che ne perde 12) e Agrigento (-3).  

 

Nel 2018 la crescita delle compravendite nelle città di italiane con maggiore popolazione residente Bologna – Genova – Milano – Napoli – Palermo - Roma – Torino – Bari è pari al 4,7% rispetto all’anno precedente. Ottime le performance sugli scambi a Bari (+10%) seguita da Napoli (+6,7%), Torino e Genova (+4,5%), Bologna (+4%), Roma (+3%), Milano e Palermo (2,5%). 

 

Sul fronte dei prezzi medi di vendita si registra un calo medio dell’1,2% sul dato del 2017. I maggiori ribassi si registrano a Genova (-3,3%) e Palermo (-3%) seguite da Napoli (- 1,9%), Roma (-1,5%) e Bari (-0,5%). Buona invece la performance di Bologna (+1%). Prezzi stabili a Milano e Torino. Tipologia immobile richiesta. La tipologia di immobile più richiesta nelle 8 grandi città italiane monitorate ha una superficie media di circa 80 metri quadrati. Compravendite di appartamenti nuovi sul totale delle compravendite. Bologna (20%), Milano, Palermo e Bari (15%) sono le città dove si compravendono in media più appartamenti nuovi sul totale delle vendite rispetto alle altre città monitorate. Seguono Torino (12%), Genova (11,5%), Roma (10%) e Napoli (5%).

 

Il dato medio sulla quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite relativo alle 8 grandi città monitorate si attesta a circa il 13%. Lo sconto medio sul prezzo di offerta (o divario percentuale tra prezzo richiesto e prezzo effettivo) è pari al 12,8%, con un minore potere contrattuale della domanda a Milano (5%) e maggiore a Palermo e Bari (20%).

 

Le previsioni per il 2019 sono improntate ad un’ulteriore crescita delle compravendite rispetto a quelle registrate nel 2018 a Bologna, Palermo, Roma, Bari e Genova e ad un mercato stabile per quanto riguarda le altre città monitorate. Sui prezzi di vendita prevalgono le opinioni di stabilità sui livelli attuali, fatto salvo segnali più ottimisti a Milano e più pessimisti a Napoli. 

 

Nel 2018, le compravendite residenziali nei 12 capoluoghi di provincia intermedi (popolazione tra i 100.000 e 300.000 abitanti) monitorati segnano un incremento medio pari al 5,6% rispetto al 2017. In nessuna delle città monitorate è stato ipotizzato un calo degli scambi. Ottima la performance delle compravendite a Trento (+18%), seguita da Modena, Prato, Reggio Emilia, Rimini, Taranto, Verona e Vicenza (+5%), Venezia (4,5%), Cagliari (4%), Piacenza (3,8%), Trieste (1,5%).

 

La variazione media dei 12 capoluoghi considerati prevede un calo medio dei prezzi dell’1,3% con variazioni peggiori a Taranto (-10,0%), Trento (-3%), Trieste (-1,1%), seguite da Modena e Prato (-1%), Vicenza (-0,6%), Rimini (-0,4%) e Cagliari (-0,2%). Prezzi in risalita a Piacenza (+1,2%) e Venezia (+0,5%). Stabili a Reggio Emilia e Verona. La tipologia di immobile più richiesta nelle 12 città “medie” monitorate ha una superficie media di circa 85 metri quadri. 

 

A Taranto e Trento la quota di appartamenti nuovi sul totale di quelli compravenduti non supera il 5%, mentre nelle città di Cagliari, Modena e Rimini la quota si attesta sui 20 punti percentuali, a Prato raggiunge il 22,5%. Il dato medio si aggira sul 14,2% sul totale delle vendite effettuate.

 

Tempi medi di vendita: quasi 7 mesi, con un range che oscilla dai 4 mesi di Cagliari agli 8,5 di Piacenza. Lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari all’11,9%, con un minore potere contrattuale della domanda a Cagliari (7%) e maggiore a Reggio Emilia, Taranto e Trento (15%). 4 Previsioni per il 2019: Per il 2019 le opinioni raccolte sono rivolte ad un miglioramento delle compravendite rispetto al 2018 a Cagliari, Venezia, Verona e Trieste. Intonazione più negativa a Reggio Emilia e prevalente stabilità nelle altre città monitorate. Per i prezzi medi di vendita, invece, si segnala una diffusa stabilità, con segnali più ottimistici di Verona e più pessimisti di Taranto. 

 




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